Taustalla on rakenteilla oleva SSA Base -hotelli. Tulossa Mannerheimintielle, muttei ihan keskustaan, vaan Ruskeasuolle. 440 hotellihuonetta. Painotus liikematkustajissa, eli voi olla lyhyitä tai pidempiä vuokria.
Mallissa omistetaan hotellihuone (joka voi olla myös toimistokäytössä). Kyse on osuudesta koko paketista, eli parkkihallista ja auloista jne. Eli periaatteessa sama kuvio kuin asunto-osakeyhtiössä.
Tuo huone sitten luovutetaan (tai ei luovuteta, saa sitä itsekin käyttää) jonkinlaiseen vuokrauspooliin ja huonetta vuokrataan muille. Sitten sieltä tuloutetaan euroja omistajille. Jos haluaa huonettaan itse käyttää, niin se sitten pitää varata itselleen ajoissa. Teoriassa voi myös olla vuokraamatta huonettaan muille, ja maksaa siitä syntyvät kulut.
Käytännössä malli näyttää toimivan siten, että omistajat maksavat juoksevat kulut. Yhteisten tilojen tuotot pienentävät tätä maksua. Huoneiden vuokratuotto jaetaan omistajien kesken, ja tuloutetaan kolmen kuukauden välein. Edelliseen vaikuttaisi se, kuinka paljon antaa huonettaan vuokralle.
Oma huone ei tässä paina, vaan saisi sen 440 osan koko paketin tuloista. Mikä on sinällään järkevä malli, kyllä kyrsisi jos omaa huonetta ei koskaan annettaisi kenellekään, mutta seinän takana naapurissa olisi aina turisti.
Lyhyt laskelma rahoituksesta
Pienemmän huoneen saisi omine ja yhtiölainoineen päälle 150 000 euron hinnalla, ja isomman kalliimmalla. En nyt laske päälle varainsiirtoveroja tai lainanperustamiskuluja jne. Ennakkovarausedut ovat häipymässä, hinta voi noista.
Kun yhtiövastike ja tontivuokra ovat arvioilta 150 euroa kuussa ja jos koko tuon summan lainaisi pankista, niin 2 % korolla korkomenoja tulisi kuussa 260 euroa. Kiinteät menot olisivat siis 410 euroa. Korko voi olla nyt alhaisempi, mutta myöhemmin myös tuntuvasti suurempi kuin tuo 2 %.
Edellisen lisäksi kannattaisi tietty lyhentää myös lainaa - eihän sitä muuten vaurastuisi. Jos lyhentäisi lainaa vaikka 400 eurolla kuussa, niin euroja menisi päälle 800 euroa kuussa. Ei nyt ihan älytön summa.
Mitä siitä tienaisi?
Tässä kohden seuraa pohdinnan “leap of faith” -kohta. Jos huoneet menisivät kaupaksi Helsingin keskihintaan (118 euroa vuorokausi) Helsingin keskiprosentilla (73,3 %), niin yksi huone voisi tulouttaa 8650 euroa kuussa. Sitten päälle vielä muiden tilojen tuotot.
Mutta, ja nyt mukana on iso mutta, kyllä tuo summa tuosta pienenee. Huoneet ovat pienehköjä eivätkä ydinkeskustassa, verottaja ottaa omansa, on henkilökuntaa, on yhtiölainaa (jonka kulut tosin siten eivät valu suoraan itselle maksettavaksi jos maksetaan yhteisistä tuloista), on markkinointia ja mainontaa.
Seuraavat menot napsaistaisiin tuloista päältä:
- nettivarauskuviokustannukset (Hotels.comit ja vastaavat), 10-20 %
- siivouskustannukset
- asiakaspalvelu-, myynti- ja markkinointikustannukset (noin 5 % vuokratuotoista)
- operaattorin kiinteiden yleiskustannusten kattaminen ja palkkio (5 % vuokratuotoista)
- kaikkineen kuulemma noin 60 % huoneen tuloista päätyisi omistajalle
Ja koska kyse on myös siitä kuinka uusi hotelli löytää vierailijoita ja kokoustiloihin käyttäjiä, niin tässä vaiheessa ei (kukaan) voi sanoa että mitä tuo oikeasti tuottaisi. Se on se uskonhyppy-kohta.
Summa summarum
Onko tämänkaltaisessa sijoittajalle järkeä? Ei kuulkaa mitään hajua. Tässä kuitenkin huomioita.
Ensinnäkin, on hyvin vaikea arvioida kuinka paljon itselle asti tulisi euroja. Jonkin verran joo, mutta kuinka paljon?
Hotellibisnes voi olla kannattavaa. Helsinginssä on pula majoituskapasiteetista. Eli ideana hotellin omistaminen voisi olla järkevää hajautusta. Mutta jälleen, edellisen kohdan “minkä verran itse saa” -asia on isossa roolissa.
Verrattuna vuokra-asuntoon tässä on muutama etu ja haitta. Haittoja on se, että hotellin pyörittäminen jne. maksavat. Ja kiinteät kulut maksetaan ensin. Itse pääsee kunnolla plussalle vasta jos homma pyörii hyvin. Etujen puolella se, ettei tarvitse itse tehdä käytännössä mitään ja tietynlainen yhteisvastuu - saa 440 osa tuloista ihan omasta huoneesta välittämättä.
Aina voi ajatella, että jos hotellia haluaa omistaa, niin ostaa jotain yritystä pörssistä. Tämä on kuitenkin siinä mielessä eri asia, että tässä omistetaan hotellirakennusta. Operaattori on eri asia, se sitten operoi ao. tiloissa. Ja on niillä REITeilläkin kulunsa.
Missä kohden tämä voisi olla järkevä juttu? Itse voisin kiinnostua seuraavien tai jonkun seuraavista osuessa kohdalleen.
Jos tarvitsisin itse hotellihuonetta usein Helsingistä. Täältä “omansa” saa käyttöön 20-30 % halvemmalla (ja sitten vielä mutkan kautta tuloja siitäkin). Mutta jos olisi vireä ja varakas eläkeläinen joka viettäisi iloista elämää käyden Helsingin kulttuuririennoissa silti kauempana asuen, niin tämä voisi toimia.
Jos olisi siinä määrin varallisuutta, että voisi olla tämänkaltaisessa mukana kokeiluluontoisesti. Itse en pääse kokeilemaan montaa suuntaa samaan aikaan, joten pitää olla varovainen. Jos olisi Eurojackpot-voittaja, niin voisihan sitä ihan uteliaisuudesta olla mukana parilla huoneella.
Jos asuisi lähellä ja kylpylä kiinnostaisi. Jos ymmärsin oikein, niin ylimpään kerrokseen tulee sauna ja spa -osasto, kattoterasseilla ja “nuotiopaikoilla”. Jos omistaa yhden huoneen, saa yhdelle hengelle vapaan pääsyn tuonne kylpylään.
Oivallatteko logiikan? Jos asuisi lähellä jossain pienessä, saunattomassa asunnossa, niin siinä voisi käydä lillumassa kylpylässä vaikka aina iltauutisten jälkeen. Ei ole minulle realismia, mutta jollekulle voisi olla. Omalla huoneella voisi “ostaa” vapaalipun kylpylän puolelle.
Itse kiinnostuin tästä sen verran, että pikalaskeskelin rahoitusvaihtoehtoja. Käytännössä minun pitäisi realisoida suurin osa osakkeista jne. jotta pankki lainaisi ja omaosuudet kuittaantuisivat. Siksipä tämä ei kutsunut, vaikka suunta kiinnostava olikin.
Tällaisen projektin tuottoa on varmaan todella vaikea laskea etukäteen. Tutustumatta mitenkään kyseiseen projektiin lisäksi näkisin suurena `riskinä` että yksi taho omistaisi suuren osuuden ja näin saisi aina päätösvallan päättää, mistä palvelu ostetaan. Ja sitten tuo kyseinen taho ostaisi `itse omistamaltaan, korkeasti hinnoitellulta` yritykseltä palvelut. Mutta todella vaikea laskea miten tuottavaa olisi, tai saisiko tuottoa ollenkaan...
VastaaPoistaTuolla on esisovittuna ja vamisteltuna malli, jossa maksetaan operaattorille prosentteja, ei euroja. Se luo - ideaalitilanteessa - win win -mallin.
PoistaJos minulla olisi runsaasti euroja, tämä voisi olla kiinnostava sivuprojekti. Mutta ainoana tai noin ainoana kiinteistöomistuksena tämä olisi kyllä aika epävarmalla pohjalla.
Itse en uskaltaisi lähteä noin isolla summalla kokeilemaan ensimmäisten joukossa uudenlaista sijoitustyyppiä. Haluaisin ensin katsella rauhassa muiden kokemuksia. Jos tämä idea toimii niin tuskinpa on ensimmäinen ja viimeinen kohde...
VastaaPoistaSamaa itsekin tuumaisin. Sinällään uudenlaisen sijoitustyypin edelläkulkija voi päätyä hyvään tilanteeseen - tai tosi huonoon :)
Poista