Ovatko asuntorahastot järkevä sijoituskohde?

Asuntorahastoilla on puolensa. Niiden avulla voi sijoittaa kohtalaisen tasaisesti ja vakaasti tuottaviin asuntoihin. Ja koska asuntoja on yhden sijaan satoja tai tuhansia, monet asuntojen vuokraamisen riskit pienenevät: jos yksittäinen vuokralainen jättää maksamatta, niin kokonaisuus ei siihen vielä kaadu.

Alkuun plussat niin kuin asian näen, suomalaisten asuntorahastojen vinkkelistä

1. Pääsee sijoittamaan asuntoihin riskin hajauttaen
2. Voi ulkoistaa tylsän työn ja nauttia tuloksista (se kyllä myös maksaa, kohta lisää tästä)
3. Asuntorahastoilla on mittakaavaetuja: kymmenen asuntoa lienee ostettavissa pakettina halvemmalla kuin samaiset asunnot yksittäin.
4. Voluumien ansiosta asuntorahastoilla pitäisi olla kykyä esimerkiksi myyntien suhteen odottaa heikoimpien myyntihetkien yli.
5. Kasvukeskusten vuokramarkkinat (jonne asuntorahastot ensisijaisesti satsaavat) lienevät aika vakaat: vaikka asuntojen hinnat laskisivat (maltillisesti) se ei välittömästä vaikuta vuokra-asuntojen menekkiin. Edellyttäen että asunnot ovat oikeanlaisia ja oikeassa paikassa.

Miinuksiakin löytyy

1. kulut ovat kohtalaisen suuret, päälle kahta prosenttia. Kun tähän yhdistää sen, että asuntobisnes nyt on aika tasaisen rauhallista, niin aika iso osa tuloista lipsahtaa menoihin.
   Edellinen ei ole mitenkään kummallista. Asuntojen tapauksessa ymmärrän korkeat kulut: onhan siinä nyt hommaa hoitaa asuntoja, etsiä vuokralaisia ja maalata seiniä. Jos yksityishenkilö omistaa asunnon, “lisätuloa” saa tekemällä edellä mainitut itse. Vaan asuntorahaston tapauksessa niitä ei tarvitse tehdä - vähemmän työtä, vähemmän voittoa. Aika loogista.
   Täytyy silti myöntää, että silti riski on, että suurin hyötyjä on asuntorahaston operoija eikä omistaja.
2. Asuntorahastot voivat itsessään nostaa asuntojen hintoja, tai pitää ne ylhäällä. Tästä on viime vuoden aikana ollut paljon spekulaatiota, ja kyllähän tämä on ihan oikea riski. Etenkin jos taantuma venyy ja asuntojen hinnat pysyvät ennallaan.
3. Asuntosijoittaminen asuntorahaston kautta on “vain” tavanomaista rahastosijoittamista, joka nyt vain sattuu kohdentumaan asuntoihin. Ainoastaan ulosmaksuprosentit poikkeavat normaalista. Esimerkiksi veroetuja ei pääse hyödyntämään (asunnon hankkimisvelan korko on tulonhankkimisvelan korkoa jne.). 

o o o

Asuntorahastoja löytyy moneen lähtöön. Maailma on niitä puollollaan ja Suomessakin on muutamia. Valita voi mihin päin maailmaa satsaisi, ja REITtien kautta voi sijoittaa myös esimerkiksi liikekeskuksiin tai hoivakiinteistöihin.

Niin sanottujen REIT-rahastojen tulee maksaa vähintään 90 % voitostaan omistajille. Näin REITit voi nähdä oikeastaan osinkoyhtiöiden kaltaisina säännöllisesti tuottoa maksavina “osinkoyrityksinä”.

Käytännössä voittoa tulee kahdesta asiasta. Pääosan tuloista muodostavat vuokrat: jos vuokrausaste on korkea ja vuokrat nousevat tasaiseen tahtiin, niin hyvä omistajan vinkkelistä.

Toinen tulojen kivijalka on asuntojen myynti. Jos asuntojen hinnat ovat omistusaikana nousseet, syntyy voittoa. Ja kyllä, sen voiton haluavat maksaa juuri minulle.

Maallikkopäättelyllä voisi ajatella, että voitolla pysytään niin kauan kun toinen näistä kivijaloista toimii. Toisaalta jos vuokra-asunnoille ei ole kysyntää, tuskin asunnotkaan ovat kovasti kallistuneet. Eli vaikka tukijalkoja on kaksi, niillä on vahva yhteys toisiinsa. En kuitenkaan ole kovinkaan huolissani asiasta: plussalla nämä pysyvät jo sillä, että vuokra-asunnoille on kysyntää. Voittoa tullee tuntuvasti vain jos asuntoja päästää myymään huomattavasti kalliimmalla kuin niitä on ostettu.

Esimerkiksi osaomistamani Ålandsbanken asuntorahasto arvioi että se tulee maksamaan noin noin 4-6 % vuotuista tuottoa. Asuntorahastot ovat sen verran uusia, että näitä lupauksia ei ole vielä koeteltu. Sijoittajan kannalta on positiivista, että investointien myötä rahasto-osuuksien arvo myös kasvaa. Jos kasvutahti on esimerkiksi 10 % vuodessa, niin pikkuhiljaa tuotto suhteessa sijoitukseen kasvaa.

Itse omista parilla tuhannella eurolla Ålandsbankenin asuntorahastoa, ja ehkä noin 700 euron edestä Oravaa. Tuo on sellaiset 6-7 % sijoitussummistani. En ole ajatellut näistä luopua - jopa vähän epäilyttävä (= maksaa tällä hetkellä ulos enemmän kuin tienaa) Oravakin maksaa hyvää osinkoa.

Tavoittelen sitä että kiinteistöissä olisi 10-15 % sijoituksistani, joten lähivuosina nostan pikkuhiljaa kiinteistöjen ja siihen liittyvän toiminnan osuutta sijoituksistani. Suomalaisiin kiinteistöihin en aio sijoittaa, vaan etsin matalakuluisia REITtejä jotka sijoittavat erilaisiin kiinteistöihin eri puolille maailmaa. Avaan tulevina kuukausina näitä REIT-vaihtoehtoja, samaa tahtia kun käyn niitä läpi.

Ostin Chevronia

Tein tänään ensimmäisen ostoni Lynxin kautta. Ostin 5 kappaletta Chevronin osakkeita, arvoltaan 118,84 dollaria osakkeelta. Kulut olivat alle prosentin kauppahinnasta, 5 dollaria.

Summa on varsin pieni. Yritän opetella ostamaan osakkeita pienemmissä erissä. Minulla on jemmassa rahat ainakin toiseen samanmoiseen ostoon ja kenties kolmanteenkiin: seuraan rauhassa että joskos kurssit hieman laskisivat.

Mutta miksi sitten Chevron?

Chevron on maailman suurimpia öljyalan firmoja. Repertuaarissa on myös kaasua ja muuta energiaa. Koska suorassa omistuksessani ei ole lainkaan öljysektoria, ja energiapuolellakin vain Fortumia, niin laajennus tähän suuntaan parantaa hajautusta.

Kävin henkistä painia itseni kanssa siitä, onko öljysektoriin sijoittaminen epäeettistä (aseet ja tupakan olen rajannut ulos). Tulin siihen tulokseen ettei ole: jos tankkaan autoon bensaa, niin mikäs olen valittamaan. Chevronilla on “komea” historia sössiä ympäristöasioissa, mutta viime aikoina yritys on parantanut tällä puolella.

P/E on 11.23, osinko 3,6 % ja osinkona maksetaan ulos noin 40 %. Oman pääoman tuotto (ROE) on vajaa 14 %. Ensimmäinen osinko irtoaa loppuviikosta, eli saan kohta välityspalkkion takaisin.

Miksi sitten öljyala? Ensinnäkin: vaikka öljy on hupeneva luonnonvara, niin muutamaan vuosikymmeneen meno ei muutu (vaikka ympäristösyistä olisi kyllä hyvä että tahti hiljenisi). Lisäksi nämä isot energiajätit pyrkivät laajentamaan toimialojaan, joten tilanne ei liene nykyisenkaltainen parinkymmenen vuoden kuluttua.

Toisekseen öljyn hinnan painuminen on tiputtanut öljy-yhtiöiden pörssikursseja. En usko että öljyn hinnanlasku on kovinkaan monen vuoden juttu, ja öljyn hinnannousu näkynee nopeasti Chevronin kurssissa (samoin kuin kurssien tippuminen heti jos oljyn hinta laskee). Eli teoriassa tässä on mahdollisuus ostaa hyvää yritystä kohtalaisella hinnalla ilman, että kurssin tippuminen on johtunut yrityksestä itsestään.

Kolmannekseen oston syyt liittyvät itse yritykseen. 28 vuotta putkeen osingon nostoa ja melko hyvä osingon lähtötaso lupailevat, että osinko voi nousta mukavasti tulevina vuosina.

Eli tosiaan: olen ylpeä viiden Chevronin osakkeen omistaja. Pyrin lähivuosina 1-3 vastaavaan ostokseen, jonka jälkeen omistaisin Chevronia 1000-2000 euron välisellä summalla. Salkkuni kokoon nähden tuo on sopiva määrä yhtä yritystä.