Yleisin suomalainen malli omistaa kiinteistöjä on omistaa oma asunto. Joissain määrin yleistä on myös omistaa yksi tai useampi sijoitusasunto. Tyyliin ostetaan yksiö, ja kenties sitten toinen.
Sijoitusasunnon omistamisessa on plussia ja miinuksia. Velkavipua (= paljon lainaa, vuokralainen maksaa) voi käyttää, säästää voi tekemällä itse remonttitöitä ja etenkin kasvukeskuksissa asuntojen kysyntä on vakaata. Miinuspuolella ovat riskit, yhden asunnon mallissa yksi hankala vuokralainen voi sotkea kuviot, velasta vastaa halusi tai ei, ja hajautus ei ole kovinkaan laajaa. Asunnon arvo voi myös laskea.
Kiinteistöihin voi sijoittaa myös omistamatta asuntoja itse. Tässä katsaus vaihtoehtoihin, suomalaisesta näkökulmasta katsottuna.
Merkittäviä jakoja löytyy on siinä satsaako asuntoihin vai muihin kiinteistöihin, vain kapeaan sektoriin (esim. hoivatilat tai kauppakeskukset) vai laajalle skaalalle, toimiiko ns. REITtinä vai normaalina yhtiönä jne.
Helsingin pörssi
Helsingin pörssistä löytyy jonkinmoinen kattaus kiinteistöihin satsaavia yrityksiä.
Citycon lienee tunnetuin kauppakeskuksistaan, mutta tarjolla on myös niiden yhteydessä toimistotilaa. “Citycon Oyj (Nasdaq Helsinki: CTY1S) on päivittäistavaravetoisten, kaupungeissa sijaitsevien kauppakeskusten johtava omistaja, kehittäjä ja hallinnoija Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiön hallinnoiman kiinteistöomaisuuden arvo on yhteensä lähes 5 miljardia euroa ja sen osakkeiden markkina-arvo on noin 2 miljardia euroa.”
Sponda toimii vahvemmin toimitilapuolella. “Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä Suomen suurimmissa kaupungeissa. Sponda haluaa olla asiakkailleen pitkäaikainen kumppani ja huolehtia toimitilojen ylläpidosta ja kunnosta sekä vastata asiakkaiden tilatarpeiden muutoksiin.” Markkina-arvo vajaat 1,1 miljardia.
Technopolis on pienehkö tietynlaisille yrityksille tilaa tarjoava yritys (menkää Espoon Otaniemeen kylään Technopolis 1 ja 2 rakennuksiin, niin hahmottaa asiaa. "Technopolis tarjoaa parhaan osoitteen isoille ja pienille yrityksille yhteensä viidessä maassa Pohjoismaissa ja Baltiassa. Technopolis kehittää, omistaa ja hallinnoi 20 älykästä yrityskeskittymää ja tarjoaa moderneja muuntojoustavia tiloja sekä palveluita." Markkina-arvo noin 400 miljoonaa.
Orava Asuntorahasto on ensimmäinen suomalainen pörssiin noteerattu asuntorahasto (REIT). Se on maksanut tuntuvaa osinkoa. Itse omistin tätä jonkun aikaa mutta huoli kasvoi ja luovuin osakkeistani: yritys maksoi ulos enemmän kuin mitä kassavirta tuotti (eli voittoa syntyi kun arvioitiin että jo omistamiemme asuntojen arvo on noussut, jipii). Markkina-arvo on 92 miljoonaa.
Uusi pörssiin tulija on
Suomen Hoivatilat. Sillä on oma selkeä toimialansa, joka on alata kasvussa. Vuokrausaste käsittääkseni 100 % (eli rakentaa kun on vuokralainen tiedossa). Ihan lupaava tulokas jota seuraan, enempää en asiasta tiedä..
Sitten rahastoihin
Äsken listasin pörssistä löytyviä yrityksiä, mutta nyt on aika hypätä rahastoihin. Logiikaltaan seuraavaksi listatut eivät erityisen paljoa poikkea esimerkiksi yllä esitellystä Oravasta, mutta hallinnointimuoto on erilainen. Useimmiten rahastot maksavat 75 % vuotuisesta tuloksestaan omistajille.
Ålandsbankenin asuntorahasto pääsee ensimmäisenä listalle, koska siellä on runsaan parin tonnin verran omia eurojani. Rahaston koko 557 miljoonaa, minimisijoitus 500 euroa. C sarjan kulut hieman pienemmät ja merkintäsumma isompi.
FIM Asuntorahastoon voi sijoittaa myös S-Asuntorahaston kautta. FIMin kautta minimisijoitus on 5000 euroa, S-konsernin kautta 200. Rahaston koko on nyt 42 miljoonaa.
Kummallakin edellä mainituilla on käytännössä identtinen strategia. Pääosin pieniä asuntoja kasvukeskuksista, eniten asuntoja pääkaupunkiseudulta, hankintaan rakennuttajilta paljon kerralla, uusia asuntoja ja pikku hiljaa niitä ryhdytään myymään.
Lähi-Tapiolalla on kiinteistövarainhoito-osasto. Tästä ei paljoa tietoa löydy, siis julkisesti verkossa. Mutta neuvovat siis sekä henkilökohtaisen tason kiinteistöhankinnassa, että tarjoavat mahdollisuutta rahastomaisesti olla mukana omistamassa.
OP-Vuokratuotto muistuttaa ylläesiteltyjä, yhdellä erolla. Satsaus on sekä asuntoihin että toimitiloihin. Rahaston koko 586 miljoonaa, minimisijoitus 5000 euroa.
Vuokraturvalla on asuntorahasto. Mainostavat että toimintaa on ollut vuodesta 2007, eli pian kymmenen vuoden ajan. Omistuksessa nykyisellään 1500 asuntoa. Veikkaan että minimisjoitus ei ole ihan pieni.
EQ Hoivakiinteistörahasto satsaa nimensä mukaisesti esimerkiksi vanhustenpalvelutiloihin, sairaaloihin ja päiväkotirakennuksiin jne. Toiminnassa on aika selkeä fokus. Rahaston arvo on 268 miljoonaa euroa. Minimimerkintäsummaa en löytänyt.
EQ:lla on myös
Liikekiinteistöt-rahasto, joka satsaa kaikenmoisiin toimitiloihin. Rahaston koko on 123 miljoonaa, minimisijoitusta en löytänyt.
Yhteenveto rahastoista
Asuntorahastojen sekä kiinteisöjä omistiin yrityksiin sijoittaessa saa muutamia ilmeisiä etuja:
- hajautus: sattuma ei pääse kiusaamaan
- helppous: rahaa peliin ja sitten vaan seuraa mitä tapahtuu
Omistaja “tienaa” kahdella tapaa. Osingot/ulosmaksetavat summat ovat siedettävällä tasolla ja myös melko varmoja. REITteissä säännöt sanovat jopa että suurin osa tuotosta pitää maksaa omistajille, jotta ei joudu maksamaan välissä veroa. Tämä on se vakain ja merkittävin hyöty.
Toisaalta kiinteistöalalla toimivat ottavat velkaa, jota maksavat pikku hiljaa pois. Tämä ainakin teoriassa lisää osakkeiden tai rahasto-osuuksien arvoa.
Edellisiin liittyvä miinus on, että kun voitot maksetaan ulos, laajentumista tehdään velan lisäksi usein osakeanneilla tai imuroidaan uusia rahastosijoittajia. Tuo ei ole minkäänlainen ongelma jos toiminta kasvaa samaa tahtia. Vaan se on ongelma jos toiminta ei tuota tarpeeksi, ja uusia osakkeenomistajia tarvitaan ja heidän rahoillaan maksetaan osinkoja vanhoille. Tällöin omistukset "lantraantuvat" vuosi vuodelta.
Rahastoissa ei ole riskiä että maksetaan liikaa, koska omistajille maksetaan vain voitosta.
Miinuksiakin löytyy. Hallinnointikulut ovat melko tuntuvia, 2-3 % välissä. Aika monessa rahastossa on myös jonkinmoinen rakennelma jossa tietyn voittoprosentin (esim. 5 tai 7 %) ylittävästä voitosta siirtyy 20 % hallinnoijalle.
Ymmärtäähän sen miksi hallinnoinnista joutuu maksamaan. On sopimuksia neuvoteltavana, seiniä maalattavana ja vuokralaisia hankittavana. Ei tässä niin tyhjästä makseta kuin monien osakerahastojen tapauksessa.
Edellämainitun kuvion riski on, että riskit ovat sijoittajilla, mutta tuntuva osuus voitosta siirtyy hallinnoivalle taholle. Isoin riski on, että tuotta tippuu jonnekin kolmen prosentin tuntumaan koska töissä on rivi tunareita, ja sitten nuo tunarit ottavat saman 3 % itselleen. Eli hallinnoija tienaa aina, omistaja jos homma toimii.
Kiinteistöt ovat kuitenkin melko varma satsaus: tuotto on kohtalaisen tasaista. Jos omaan suoraan omistamiseen ei ole halua tai mahdollisuutta, niin voi edelleen operoida asuntopuolella rahastojen tai kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta.
Lopuksi katse muuhun maailmaan
Kävin äsken läpi suomalaisia ja Suomeen satsaavia vaihtoehtoja, sen mitä tiedän ja löysin. Pelkästään pörssien kautta voisi sijoittaa vähintään tuhansiin vaihtoehtoihin eri puolille maailmaa. Rajoittuminen pelkästään Suomeen ei ole välttämättä järkevää.
En kuitenkaan lähde avaamaan laajemmin muuta maailmaa, koska ei ole saumaa ottaa töistä kuukauden vapaata. Pari omaa omistustani kuitenkin nostan esille.
Vanquard REIT ETF: “...invests in stocks issued by real estate investment trusts (REITs), companies that purchase office buildings, hotels, and other real property.”
Yhden osakkeen kautta omistaa 153 yhdysvaltalaista kiinteistöalan yritystä, eli saa melko tuntuvan hajautuksen. Ja tämä vain 0,12 % kuluilla.
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF. “This fund invests in international real estate stocks including real estate investment trusts—companies that own office buildings, hotels, and other real estate.”
Kyseessä on edellisen kansainvälinen versio, jossa ei investoida Yhdysvaltoihin. Mukana on 649 yritystä. Kulut 0,36 %.
Nämä kaksi olivat vain bonusvetäisyjä tähän loppuun. Jos miettii kiinteistöihin sijoittamista Suomen rajojen ulkopuolella, muttei sen enempää halua asiaa pohtia, noilla kahdella rahastolla voi kiinnittyä käytännössä koko maailman kiinteistömarkkinoihin.
ETF:fiä ostetaan pörssistä, että voit sijoittaa noihin
Nordnetin* tai minkä tahansa muun amerikan markkinoille pääsyn tarjoavan sijoittajan kautta. Nordnetin etu on tässä kontekstissa se, että jos klikkaudut uudeksi asiakkaaksi tuon linkin kautta saan viitisentoista euroa palkkiota. Heh heh.
Lopun kunniaksi: oma muistilistani
- Kiinteistöjä ei kannata väheksyä. Itse ajattelen että kiinteistöissä tulisi olla noin viidennes sijoituksistani, ja vielä vähän metsää päälle.
- Ajallinen hajautus kannattaa, niin kuin yleensäkin.
- Kuluja kannattaa vahtia: siis jos haluaa itsekin tienata jotain.
- Kannattaa tähytä myös muualle kuin Suomeen.
