Ovatko asuntorahastot järkevä sijoituskohde?

Asuntorahastoilla on puolensa. Niiden avulla voi sijoittaa kohtalaisen tasaisesti ja vakaasti tuottaviin asuntoihin. Ja koska asuntoja on yhden sijaan satoja tai tuhansia, monet asuntojen vuokraamisen riskit pienenevät: jos yksittäinen vuokralainen jättää maksamatta, niin kokonaisuus ei siihen vielä kaadu.

Alkuun plussat niin kuin asian näen, suomalaisten asuntorahastojen vinkkelistä

1. Pääsee sijoittamaan asuntoihin riskin hajauttaen
2. Voi ulkoistaa tylsän työn ja nauttia tuloksista (se kyllä myös maksaa, kohta lisää tästä)
3. Asuntorahastoilla on mittakaavaetuja: kymmenen asuntoa lienee ostettavissa pakettina halvemmalla kuin samaiset asunnot yksittäin.
4. Voluumien ansiosta asuntorahastoilla pitäisi olla kykyä esimerkiksi myyntien suhteen odottaa heikoimpien myyntihetkien yli.
5. Kasvukeskusten vuokramarkkinat (jonne asuntorahastot ensisijaisesti satsaavat) lienevät aika vakaat: vaikka asuntojen hinnat laskisivat (maltillisesti) se ei välittömästä vaikuta vuokra-asuntojen menekkiin. Edellyttäen että asunnot ovat oikeanlaisia ja oikeassa paikassa.

Miinuksiakin löytyy

1. kulut ovat kohtalaisen suuret, päälle kahta prosenttia. Kun tähän yhdistää sen, että asuntobisnes nyt on aika tasaisen rauhallista, niin aika iso osa tuloista lipsahtaa menoihin.
   Edellinen ei ole mitenkään kummallista. Asuntojen tapauksessa ymmärrän korkeat kulut: onhan siinä nyt hommaa hoitaa asuntoja, etsiä vuokralaisia ja maalata seiniä. Jos yksityishenkilö omistaa asunnon, “lisätuloa” saa tekemällä edellä mainitut itse. Vaan asuntorahaston tapauksessa niitä ei tarvitse tehdä - vähemmän työtä, vähemmän voittoa. Aika loogista.
   Täytyy silti myöntää, että silti riski on, että suurin hyötyjä on asuntorahaston operoija eikä omistaja.
2. Asuntorahastot voivat itsessään nostaa asuntojen hintoja, tai pitää ne ylhäällä. Tästä on viime vuoden aikana ollut paljon spekulaatiota, ja kyllähän tämä on ihan oikea riski. Etenkin jos taantuma venyy ja asuntojen hinnat pysyvät ennallaan.
3. Asuntosijoittaminen asuntorahaston kautta on “vain” tavanomaista rahastosijoittamista, joka nyt vain sattuu kohdentumaan asuntoihin. Ainoastaan ulosmaksuprosentit poikkeavat normaalista. Esimerkiksi veroetuja ei pääse hyödyntämään (asunnon hankkimisvelan korko on tulonhankkimisvelan korkoa jne.). 

o o o

Asuntorahastoja löytyy moneen lähtöön. Maailma on niitä puollollaan ja Suomessakin on muutamia. Valita voi mihin päin maailmaa satsaisi, ja REITtien kautta voi sijoittaa myös esimerkiksi liikekeskuksiin tai hoivakiinteistöihin.

Niin sanottujen REIT-rahastojen tulee maksaa vähintään 90 % voitostaan omistajille. Näin REITit voi nähdä oikeastaan osinkoyhtiöiden kaltaisina säännöllisesti tuottoa maksavina “osinkoyrityksinä”.

Käytännössä voittoa tulee kahdesta asiasta. Pääosan tuloista muodostavat vuokrat: jos vuokrausaste on korkea ja vuokrat nousevat tasaiseen tahtiin, niin hyvä omistajan vinkkelistä.

Toinen tulojen kivijalka on asuntojen myynti. Jos asuntojen hinnat ovat omistusaikana nousseet, syntyy voittoa. Ja kyllä, sen voiton haluavat maksaa juuri minulle.

Maallikkopäättelyllä voisi ajatella, että voitolla pysytään niin kauan kun toinen näistä kivijaloista toimii. Toisaalta jos vuokra-asunnoille ei ole kysyntää, tuskin asunnotkaan ovat kovasti kallistuneet. Eli vaikka tukijalkoja on kaksi, niillä on vahva yhteys toisiinsa. En kuitenkaan ole kovinkaan huolissani asiasta: plussalla nämä pysyvät jo sillä, että vuokra-asunnoille on kysyntää. Voittoa tullee tuntuvasti vain jos asuntoja päästää myymään huomattavasti kalliimmalla kuin niitä on ostettu.

Esimerkiksi osaomistamani Ålandsbanken asuntorahasto arvioi että se tulee maksamaan noin noin 4-6 % vuotuista tuottoa. Asuntorahastot ovat sen verran uusia, että näitä lupauksia ei ole vielä koeteltu. Sijoittajan kannalta on positiivista, että investointien myötä rahasto-osuuksien arvo myös kasvaa. Jos kasvutahti on esimerkiksi 10 % vuodessa, niin pikkuhiljaa tuotto suhteessa sijoitukseen kasvaa.

Itse omista parilla tuhannella eurolla Ålandsbankenin asuntorahastoa, ja ehkä noin 700 euron edestä Oravaa. Tuo on sellaiset 6-7 % sijoitussummistani. En ole ajatellut näistä luopua - jopa vähän epäilyttävä (= maksaa tällä hetkellä ulos enemmän kuin tienaa) Oravakin maksaa hyvää osinkoa.

Tavoittelen sitä että kiinteistöissä olisi 10-15 % sijoituksistani, joten lähivuosina nostan pikkuhiljaa kiinteistöjen ja siihen liittyvän toiminnan osuutta sijoituksistani. Suomalaisiin kiinteistöihin en aio sijoittaa, vaan etsin matalakuluisia REITtejä jotka sijoittavat erilaisiin kiinteistöihin eri puolille maailmaa. Avaan tulevina kuukausina näitä REIT-vaihtoehtoja, samaa tahtia kun käyn niitä läpi.

Ostin Chevronia

Tein tänään ensimmäisen ostoni Lynxin kautta. Ostin 5 kappaletta Chevronin osakkeita, arvoltaan 118,84 dollaria osakkeelta. Kulut olivat alle prosentin kauppahinnasta, 5 dollaria.

Summa on varsin pieni. Yritän opetella ostamaan osakkeita pienemmissä erissä. Minulla on jemmassa rahat ainakin toiseen samanmoiseen ostoon ja kenties kolmanteenkiin: seuraan rauhassa että joskos kurssit hieman laskisivat.

Mutta miksi sitten Chevron?

Chevron on maailman suurimpia öljyalan firmoja. Repertuaarissa on myös kaasua ja muuta energiaa. Koska suorassa omistuksessani ei ole lainkaan öljysektoria, ja energiapuolellakin vain Fortumia, niin laajennus tähän suuntaan parantaa hajautusta.

Kävin henkistä painia itseni kanssa siitä, onko öljysektoriin sijoittaminen epäeettistä (aseet ja tupakan olen rajannut ulos). Tulin siihen tulokseen ettei ole: jos tankkaan autoon bensaa, niin mikäs olen valittamaan. Chevronilla on “komea” historia sössiä ympäristöasioissa, mutta viime aikoina yritys on parantanut tällä puolella.

P/E on 11.23, osinko 3,6 % ja osinkona maksetaan ulos noin 40 %. Oman pääoman tuotto (ROE) on vajaa 14 %. Ensimmäinen osinko irtoaa loppuviikosta, eli saan kohta välityspalkkion takaisin.

Miksi sitten öljyala? Ensinnäkin: vaikka öljy on hupeneva luonnonvara, niin muutamaan vuosikymmeneen meno ei muutu (vaikka ympäristösyistä olisi kyllä hyvä että tahti hiljenisi). Lisäksi nämä isot energiajätit pyrkivät laajentamaan toimialojaan, joten tilanne ei liene nykyisenkaltainen parinkymmenen vuoden kuluttua.

Toisekseen öljyn hinnan painuminen on tiputtanut öljy-yhtiöiden pörssikursseja. En usko että öljyn hinnanlasku on kovinkaan monen vuoden juttu, ja öljyn hinnannousu näkynee nopeasti Chevronin kurssissa (samoin kuin kurssien tippuminen heti jos oljyn hinta laskee). Eli teoriassa tässä on mahdollisuus ostaa hyvää yritystä kohtalaisella hinnalla ilman, että kurssin tippuminen on johtunut yrityksestä itsestään.

Kolmannekseen oston syyt liittyvät itse yritykseen. 28 vuotta putkeen osingon nostoa ja melko hyvä osingon lähtötaso lupailevat, että osinko voi nousta mukavasti tulevina vuosina.

Eli tosiaan: olen ylpeä viiden Chevronin osakkeen omistaja. Pyrin lähivuosina 1-3 vastaavaan ostokseen, jonka jälkeen omistaisin Chevronia 1000-2000 euron välisellä summalla. Salkkuni kokoon nähden tuo on sopiva määrä yhtä yritystä.

Kevyesti muuttunut sijoitusstrategia

Jos minun pitäisi luonnehtia itseäni sijoittajana, sanoisin varmaan että olen indeksisijoittaja. Ostan tasaiseen tahtiin matalakuluisia indeksirahastoja, en pyri voittamaan muita sijoittajia vaan olen ihan tyytyväinen keskimääräiseen tuottoon.

Muuten hyvä, paitsi että tuo ei pidä paikkaansa.

Runsaan 35 000 euron sijoitusvarallisuudestani runsas 10 000 on aktiivisesti hoidetuissa rahastoissa (isoin syy HCP Quant josta lisää linkin takana). Osakkeissa on yhteensä noin 15 000 euroa. Lopuista runsaasta 10 000 eurosta par tonnia on vielä asuntorahastossa.

Tämä tarkoittaa sitä, että indeksirahastoissa sekä vastaavissa ETF:fissä on vain vajaa 10 000 euroa. En siis vastaa täysin tuotekuvaustani.

No, myönnettäköön että suunta on indeksiinpäin. Joka kuukausi menee euroja ETF:fien maailmaan. Mutta silti: kolmella kivijalalla tässä operoidaan.

Miksi en sitten toimi niin kuin ajattelen toimivani. No, ensisijainen syy on, että suora osakkeiden omistaminen on kivaa. Se on jotenkin läheisempää ja konkreettisempaa kuin indeksisijoittaminen.

Lisäksi eri sijoitusstrategioihin perehtyessäni olen mieltynyt osinkosijoittamisen ideaan: osta hyvin johdettuja vakaita yrityksiä jotka tuottavat koko ajan voittoa, jotka luultavasti maksavat vuosi vuodelta enemmän osinkoa, ja joista hype on kaukana. Yritä vielä ostaa niitä tilanteessa jossa niiden hinta on huokeampi kuin ehkä pitäisikään (jonkinmoinen yleinen paniikki, esimerkiksi).

En myy näitä osakkeita, vaan pidä ne tästä ikuisuuteen. Sijoitan osingot uudelleen. Tarpeen mukaan voin lopettaa osinkojen uudelleensijoittamisen ja vain keskittyä nauttimaan tasaisesta osinkovirrasta.

Niinpä huomaan kallistuvani suuntaan jossa sijoituseuroni jakautuvat kahtia: toinen puolisko menee tasaiseen tahtiin ETF-rahastoihin, ja toisella puoliskolla yritän ostaa silloin tällöin hyviä yrityksiä kohtuulliseen hintaan.

En usko että tämä kahtiajakoinen strategia tuottaa ainakaan indeksiä enemmän. En tiedä osaanko valita paremmin kuin mitä indeksi tuottaisi. Mutta kivaa on, ja kun ostaa maltillisia yrityksiä maltilliseen hintaan, niin riskikään ei ole Talvivaara-tasolla.

Miten sijoittaa lapsen varallisuus osa 2: Osto-ohjelma käynnissä

Raportoin kesää vasten kuinka aiomme sijoittaa lapsen varallisuuden. Teinillä on omaisuutta päälle 10 000 euroa. Alkuvaiheen pohdintoihin pääset täältä. Nyt siihen mitä on tehty.

Alkuun seurasi pohdintoja perheen sisällä: puolisolle piti myydä idea että rahalla kannatta tehdä jotain muuta kuin pitää ne tilillä. Teinin olen ottanut mukaan pohtimaan asiaa, pianhan hän rahoistaan vastaa. Olen samalla "lobannut" mallia jossa teini ei ottaisi myöhemmin kaikkia rahoja ulos kerralla, vaan antaisi korkoa korolle ilmiön jyllätä. Korkeintaan söisi ylijäämää, ei pohjasijoitusta.

Mitä sitten on tehty? Summat ovat sinnepäin -lukuja.

500 eurolla hän hankkiutui jäseneksi viiteen osuuskauppaan. Tästä seurannee noin 60 euron vuotuinen pääomakorko.

2000 euroa on kiinni yhdessä näistä uusista asuntorahastoista, siis mutkan kautta asunnoissa. Tuo johtanee vajaan satasen osinkomaisiin vuotuisiin tuloihin, jotka toivottavasti pikku hiljaa kasvavat.

2500 on sijoitettu euro-obligaatioihin, ostaen ne jokusen kuukauden aikana. Koska korkorahastojen arvo ei paljoa sahaa edestakaisin, kannatti näihin satsata ripeästi.

Loput menevät sitten kahden viikon välein toteutettavina ostoina pääosin Seligsonin indeksirahastoihin. Isoin paino on Euroopalla ja Pohjois-Amerikalla, seuraavaksi suurin Aasialla ja pienin kehittyvillä markkinoilla. Pikkusumma menee myös ainoaan aktiivisesti hallinnoituun rahastoon: vihreään energiaan satsaavaan Handelsbankenin rahastoon.

Yllämainittuja ostoja tehdään vajaan kahden vuoden ajan, kahden viikon välein. Näin rahat tulevat sijoitetuksi "kyseisten vuosien keskihinnalla".

Päädyin lopulta aika pelkistettyyn rahastopakettiin ihan yksinkertaisuuden takia: kyseessä ei ole kovinkaan suuri rahasumma, joten karsin rönsyjä.

Olen ihan tyytyväinen suunnitelmaan. Runsas kolmannes on sijoitettu varsin maltillisesti valtionlainoihin, asuntoihin ja S-konsernin osuusmaksuihin, ja loput hajautetaan parempituottoisiin osakkeisiin. Osakeindeksirahastot taasen jakavat "riskisemmän" osuuden ympäri koko maailmaa.

Salaa toivon että tulos on sen verran hyvä että teini kahdeksantoista täytettyään tajuaa, että tällä tiellä kannattaa jatkaa. Sitten voi rahan vinkumisen sijaan jossain vaiheessa tarjota isäukolleen ulkomaanmatkoja tai ainakin McDonaldsin aterioita (aasinsilta siihen kuinka olen yksi omistajista, omia purilaisiani siellä popsisin).

Teinin kannalta nyt alkusyksynä tapahtunut pörssikurssien lasku on tapahtunut hyvään aikaan: samalla rahalla saa enemmän. Hänen kannaltaan olisi aika ideaalia jos seuraavat pari vuotta kurssit pysyisivät vuoden puolitoista alavireessä, ja sitten nousisivat kohisten.

Eihän tuo nyt noin tietenkään mene, mutta lienee ilmeistä että kaikkia sijoituseuroja ei laiteta poikimaan aikanaan kurssihuippujen aikaan, Pitkällä tähtäimellä se on hyvä asia se.

Ostin Stora Ensoa

Sinne taas hävisivät käteisvarantoni: ostin Stora Ensoa. 15 osaketta, vajaalla tonnilla.

Perustelujakin löytyy:

• Metsäteollisuus kiinnostaa. Isänmaallista, ehkä. Ja olen aina pitänyt polttopuiden teosta. En usko että metsäteollisuus Suomesta minnekään häviää, ja isoin tiputus paperinkulutuksessakin lienee takana.
• P/E -arvo on kymmenen tienoilla, osinko vajaata 5 %. Jos yhtiön ei meno tuntuvasti heikkene, ostos on halpa.
• Inderes suosittelee ostamaan. Olen pari kertaa ostanut ja muutoin vain seurannut noita suosituksia, eikä niillä ainakaan metsään olisi mennyt (huomatkaa kielikuva, olen siitä ylpeä). Eli heillä oli hyvät perusteet, päätin seurata.

Huomaan että ongelmakseni alkaa muodostua maltti: kun tilillä on rahaa joka olisi tarkoitus sijoittaa, en oikein malta odottaa. Teoriassa odotan halpoja ostohetkiä, käytännössä tulkitsen “otollisen” ostoshetken tulevan ihan heti kun rahaa on tilillä…

Vielä kuukausi sitten minulla oli yli 3000 euroa varastossa odottamassa kurssilaskua. Sen jälkeen salkkuun on päätynyt Munich re:tä, McDonaldsia sekä Stora Ensoa, eikä enää ole sijoitustilillä kuin ehkä 30 euroa.

Lievä puolustava asianhaara on, että kurssit ovat tosiaan laskeneet, periaatteessa kaikki nuo kolme firmaa olivat tarjolla melko halvalla. Saattaa olla että ostot olivat järkeviä, mutta sen näyttää vain aika.

Mutta silti: nyt pitäisi olla malttia kerätä suunnittelemani 5000 euroa varastoon, ja ostella sitten vain sen ylittävillä rahoilla. Syksyn aikana minun pitäisi saada sanottaisiinko myöhästyneitä kulukorvauksia lukuisia tuhansia euroja, joista saan pohjamunan tuohon projektiin. Vaan sisääntuleva raha ei auta, jos työnnän rahaa samaa tahtia ulospäin.