UA-52254593-1

24.7.2015

Minustakin asuntosijoittaja - jonakin päivänä

Jonakin päivänä minustakin tulee asuntosijoittaja. Minä päivänä, sitä en vielä tiedä.

Asuntosijoittaminen houkuttaa minua. Siinä on jotain konkreettista, on seiniä ja ulko-ovia. On myös helppo ymmärtää miten kokonaisuus toimii: on menoa (vastike ja velanhoito, sekä satunnaiset yllättävät menot) ja tuloa (vuokra). Lisäksi tarvitsee huolehtia sopivasta marginaalista. Omalla työllä (vuokralaisten hankkiminen, seinien maalaus) voi säästää menoissa, joten vähän niin kuin lisätyötä itselleen siinä ohessa tarjoaisi.

Sijoitan asuntoihin jo nyt. Omistan parhaillaan ehkä noin 4000 eurolla Ålandsbankenin asuntorahastoa sekä muutamaa amerikkalaista REITtiä. Tuo on vajaat 10 % sijoitusvarallisuudestani, ja vuosien varrella tulen kasvattamaan tuota osuutta.

Asuntorahastoissa on kuitenkin ongelmansa, näitä käsittelin erikseen viime vuonna. Isoin ongelma on, että oman asunnon maalaamalla säästän, mutta kun rahasto palkkaa tilalleni maalausfirman, kulut ovat paljon suurempia. Ja ne kulut ovat pois omistajalle tulevasta tuotosta. Käytännössä sijoitusasunnon omistaminen ja asuntorahasto ovat mielestäni tyystin erilaisia sijoituskohteita, jotka nyt vaan toimivat samalla sektorilla.

Miksi sitten en ole jo nyt asuntosijoittaja? Tähän löytyy montakin syytä.

Sijoitusteni tehtävä on myös olla turvamarginaali suhteessa asuntoon ja mökkiin, joista kummastakin on velkaa. Eli jos joudun työttömäksi jne., niin ei tule hätä käteen. Niinpä en voi sitoa suurta osaa marginaalista sijoitusasuntoon, vaikka se olisikin pitkässä juoksussa järkevää.

Toisekseen: haluan hajauttaa sijoituksiani. Nykyisellä noin 50 000 euron sijoitusvarallisuudellani joutuisin sijoittamaan yhteen yksittäiseen asuntoon aivan liian suuren osa sijoitusvarallisuudestani, sillä kokonaan lainarahalla asuntoja ei kannata ostaa (eikä pankki myöntäisi lainaa)..

Lisäksi asuntojen hinnat ovat melko korkeita, vaikkakin ovat hieman tippuneet viime aikoina. Tilanne asunnoissa on kuitenkin käytännössä sama kuin osakkeissa - kannattaa ostaa hyvää kohtuuhintaan.

Bonuksena minulla ei ole autoa, joten arjen kannalta olisi hyödyllistä jos sijoitusasunto olisi pääkaupunkiseudulta katsottuna julkisilla saavutettavissa. Lahti alkaa olla jo ylärajoilla.

Sijoitusasunnossa on kuitenkin muuhun sijoittamiseen verrattuna yksi merkittävä etu: kun homman saa rullaamaan, vuokratuloilla maksetaan sekä menot että lainan lyhennykset. Toisin sanoen syntyy tuloja joita ei ilman sijoitusasuntoa tulisi. Asunnon arvon ei tarvitse edes nousta, sillä oman omistuksen osuus nousee vuosi toisensa jälkeen.

Riskinä on se, että kyseessä on jonkinmoinen trendi. Sijoitusasuntojen hyöty on laajemmin oivallettu. Osin matalien korkojen takia sekä lainan ottaminen on halvempaa, että korkosijoittaminen tuottamattomampaa. Nämä kaksi syytä yhdessä tekevät asuntoihin sijoittamisesta suhteessa aiempaa järkevämpää, ja kaltaiseni “amatöörit” alkavat tuossa suunnassa huseeraamaan.

Tämä johtaa esimerkiksi YIT:n kaltaisiin “valmiisiin asuntosijoituspaketteihin”. Tuo ei ole välttämättä huono asia, mutta kun yritin esimerkiksi tuon paketin tuloja ja kuluja laskea, niin ei myöskään hirveä tuottoisalta vaikuta.

o o o

Miten toimin tästä eteenpäin?

Sijoitusvarallisuuteni on nyt vajaat 50 000 euroa. Lähden siitä, että tuo on sopiva “summa” kerryttämään korkoa korolle -ilmiötä ja turvaamaan muuta elämää. Eli kunhan sijoitusvarallisuuteni lähestyy 100 000 euroa, ryhdyn käymään pankin kanssa keskusteluja asuntosijoittamisesta. Eli kenties muutaman vuoden kuluttua.

Tässä odotellessa ryhdyn lukemaan asuntosijoittamiseen liittyviä oppaita ja blogeja - tässä jos missä kohdassa ei kannata kokeilla ja erehtyä, vaan oppia muilta sen minkä voi.

Kunhan rahoituspuoli on kunnossa, olisi tarpeen löytää sopivanhintainen ja -sijaintinen sijoitusasunto. Olen optimisti ja herkkä innostumaan, joten pitää luoda etukäteen tarkat ja osin matemaattiset kriteerit etten innostu liikaa vain kohtalaisesta mahdollisuudesta. Tälle etsinnälle tarvitsee varata runsaasti aikaa, tuli ei saa olla herkuille person peppuseni alla.

Oikeastaan sijoitusasuntoja kannattaisi hankkia muutama, joten niinpä minunkin kannattaisi hommata niitä muutama. Tämä jakaisi riskiä ja voimistaisi hyötyä. Luultavasti kannattaisi hankkia uusi asunto aina noin parin vuoden välein, kunhan “edellinen on hanskassa”, velat ovat pienentyneet ja kokonaisuutta voisi luontevasti laajentaa. Lisäksi asunnon osto muutaman vuoden välein hajauttaisi ostoja ajallisesti, samaan malliin kuin osakeostoissa.

Jos olisin viisi vuotta sitten tiennyt mihin suuntaan maailma on menossa, olisi minulla jo sijoitusasunto tai kaksi. Mutta vaikka menneestä tietää, tulevasta ei ikinä tiedä. Pelaan tässäkin asiassa varman päälle. “Riskittömästi miljardööriksi.”

8 kommenttia:

  1. Eikö olisi vain helpompaa ostaa vain O:ta tai WPC:tä ja nauttia tuloista ilman huolia?

    VastaaPoista
  2. Samalla logiikalla kai olisi helpointa ostaa vain osingot uudelleen sijoittavia indeksiosuusrahastoja? Uskoisin, että myös sijoitusasunnon omistamisesta voi saada jotain samantyyppistä mielihyvää kuin hyvän yrityksen osakkeen omistamisesta. Vaikkei se välttämättä taloudellisesti olisikaan järkevää ja saattaisi jopa tuottaa hieman ylimääräistä työtä.

    VastaaPoista
  3. Kyllähän omistaminen on kivempaa kuin olla olematta omistaja. Eli taatusti omasta sijoitusasunnosta saisi vähän henkistäkin iloa. "Onpahan lapsilla jotain mistä riidellä perinnönjaossa."

    Isoin ero on kuitenkin siinä, että sijoitusasunnossa velkavipu tuottaa ihan eri tavalla kuin tavallisessa sijoittamisessa. Kärjistäen, saa vuokralaisen maksamaan omia sijoituskuluja. Jos nyt leikitään että vuokra olisi 500 euroa, ja 250 euroa siitä menisi lainanlyhennykseen, niin se 250 euroa kuussa kerryttää suoraan varallisuutta.

    Täsmälleen samalla tavalla 50 000 euron sijoitus voisi kerryttää varallisuutta 250 euroa kuussa. Vaan se iso ero on siinä, että ensin pitäisi säästää se 50 000 euroa. Sijoitusasunnon tapauksessa kyse on velasta, eli omaisuuden saa vähän niin kuin etupainotteisesti.

    Tästä syystä sekä:
    (1) Näen oman sijoitusasunnon ihan erilaisena sijoituskohteena kuin REITit, vaikka toimivatkin samalla sektorilla.
    (2) Näen että sijoitusasunto tai pari voisi olla hyvä täydentäjä muulle sijoitusvarallisuudelle, ei siis missään tapauksessa ainoana sijoitusmuotona.

    VastaaPoista
  4. Pk-seudulla asunnot ovat melko arvokkaita ja se hidastaa siellä sijoittamista. Itse ostin ensimmäisen asunnon jossa vuokratuotot 9% luokkaa, nyt vasta huomaa miten hyvä sijoitus oli. Vastaavia kohteita on mahdoton löytää. Pankista on lainalupaus toiseen asuntoon, mutta kohde puuttuu. Tosin 100k€:llä saa kotikaupungistani 2 tai jopa 3 asuntoa.

    VastaaPoista
  5. Olet Nuuka lähellä ongelmani ydintä:
    - asun kohtuuhintaisesti pääkaupukiseudulla, joka on oikein hyvä asia (on työtä eikä asunnon arvo ole romahtamassa)
    - tekisi mieli hankkia sijoitusasuntoja
    - ne ovat kalliita pääkaupunkiseudulla: suhteellinen vuokratuotto on huonompi kuin monissa muissa suomen aluekeskuksissa
    - mitä pidempi matka kotoa sijoitusasunnolle on, sitä hankalampaa on asian operointi itse
    - jo "värvää" jonkun muun avustamaan asiassa, syö se tuottoa

    Tuossa sitä onkin sitten pohdittavaa. Onnekseni tämä asia ei ole ajankohtainen jokuseen vuoteen, joten tätä ehtii tuumailemaan.

    VastaaPoista
  6. Tuohon velkavivun tuottavuuteen voisi kai joku Seligsonin tai vastaavan ammattilainen todeta, ettei se itse asiassa tuota mitään vaan lisää vain riskiä. Samalla tavallahan sitä voi halutessaan ottaa velkaa myös osakesijoituksia/REITejä tms varten. Tosin lainan ehdot ovat usein huonommat kuin asuntolainassa, mutta toki vakuutena voi käyttää muutakin omaisuuttaan jos/kun sellaista on. En silti missään nimessä sano, että asuntosijoittaminen olisi huono asia. Itse näkisin, että yksittäisen asunnon ostossa on mahdollista päästä hyödyntämään "hinnoitteluvirhettä", jollaista tuskin REITien kohdalla pääsee syntymään ilman jotain laajempaa paniikkia.

    Tuossa sijoitusasunnon tuottolaskelmassa et muuten vissiin ollut huomioinut yhtiövastiketta? Se laskee hieman reaalista tuottoa (jos jätetään muut kulut, kuten remontit tms myös huomioimatta)

    VastaaPoista
  7. Laskin kyllä yhtiövastikkeen yleisesti kuluihin, mutten sitä vaan selkeästi kirjoittanut.

    Tuoreimmassa Länsiväylässä on muuten Jukka Oksaharjun kolumni asuntosijoittamisesta. Peruspointtina se, että nykyisillä asuntojen hinnoilla ja vuokratuotoilla voittomarginaali jää pääkaupunkiseudulla hyvin pieneksi. Kolumni löytyy sivulta 11.
    http://lehtiluukku.fi/lehti/lansivayla/_read/01.08.2015/85616.html

    Tällä hetkellä asuntosijoittaminen pääkaupunkiseudulla ei ole kovinkaan kannattava juttu. Vaan minulla asia on ajankohtainen muutaman vuoden kuluttua, jos siihen mennessä asuntojen hinta on käytännössä tai suhteelliesti tippunut, tilanne voi olla toinen.

    VastaaPoista
  8. Hei, olen Albertiina Aleksandra Suomesta Haluan antaa teille todistuksen siitä, miten sain lainan Ryan Cliftonilta. Sain 60000 euron lainan 2 prosentin korolla. HUOM: Se on luotettava ja aito. Jos olet kiinnostunut saamaan lainayhteyden EMAIL: ryancliftonfirm@gmail.com

    VastaaPoista