UA-52254593-1

29.3.2016

Voi kauheaa mikä pikavippimainos

En kuuntele radiota kovinkaan usein. Joskus kuuntelen, kuten tänään. Vahingossa eksyin kaupallisille kanaville, joka on kahdella tapaa ärsyttävää: juontajat puhuvat ihan liikaa (kyllä, tiedän, säästävät teostomaksuissa kun puhuvat palkalla jota muutoinkin saavat), ja osa mainoksista ottaa ohimoon.

Ei hätää. en usko muuttuvani vihaiseksi vanhaksi mieheksi joka valittaa nuorisolle kaikesta mahdollisesti. Mutta nyt valitan yhdestä mainoksesta. Korrektiussyistä en mainitse yritystä.

Mainoksessa mies ja nainen keskustelivat. Unohdetaan nyt sukupuolikliseet, ja todetaan vain mitä ääniä puheradiosta kuului:
  • Voitaisiin remontoida. Ostetaan uusi sohva.
  • Joo, ja uusi televisio.
  • ...ja matto. Ja sitten voitaisiin mennä matkalle.
En nyt muista ihan ulkoa keskustelua, mutta siinä olennaisimmat. Edellistä sitten täydentää luotettava ja rauhallinen miesääni, joka kertoo mistä voi saada kulutuslainaa kun sille on tarve.

Mutta otetaan nyt mainoksen esimerkki tosissaan. Teen kaksi mallia: minimihankinnoilla ja tavishankinnoilla.

Minimihankinta. Pariskunta ostaa Ikeasta perushalpis mutta ihan oikean sohvan 300 eurolla. Matto maksaa satasen ja televisio 300. Ulkomaille pääsee nopealle viikonloppureissulle jonnekkin Baltiaan siten, että kaikki kulut ovat 500 euroa.

Tavishankinta. Tavishankinnoilla sohva on jo pari pykälää tyyriimpi, se maksaa 500. Mattoon menee 200 ja halpistelevisio ei enää houkuta, sekin maksaa 500. Ulkomaille mennään silloin ja minne kuin halutaan, sanotaan vaikka Lontooseen muutamaksi yöksi. Kulut tonnin.

Kummassakin mallissa oletetaan että remontointi ei merkitse muita kuin yllämainittuja asioita - ohjelmassa ei siis ole seinien maalaamista jne. Samoin olettakaamme, etteivät tajua myydä vanhaa sohvaa tai televisiota.

Minimiversiossa pariskunta lainaa 1200 euroa, tavisversiossa 2200 euroa. Mitä tämä merkitsee kyseisellä firmalla, siis korkoina ja muina kuluina? Lähden liikkeelle 24 kuukauden takaisinmaksuajasta, lyhyemmällä ajalla korot olisivat pienemmät ja pidemmällä laina-ajalla suuremmat.


Tuossa ne olennaisimmat luvut ovat. Halpismallissa tulee maksettua 32 % ylimääräistä, toisessa versiossa 30 %. Nämä kahden vuoden aikana.

Kun katsoo summia, niin halpismallin 555 ylimääräisellä eurolla ostaisi huokean sohvan ja television. Matto ja ulkomaanmatka jäisivät väliin. Tavismallin vajaalla tonnilla ostaisi halpisversiot kaikesta mitä halusi, ja pääsisi vielä laivalla Tukholmaan tai Tallinnaan...

Firman kunniaksi todettakoon, että sivuilla on selkeä laskuri ja summat kerrotaan avoimesti. Ei tätä voi kutsua virheelliseksi markkinoinniksi, vain ihan karsean typeräksi tarjoukseksi johon joku vielä tarttuu.

En ymmärrä, miksi kukaan ottaa kulutusluottoa, jos ei oikeasti ole pakko tyyliin hengissä pysyäkseen. Korkea korko käy kalliiksi. Jos tulot riittävät siihen mitä haluaa, niin miksei vain odottaisi että raha on kerätty säästöön? Jos tulot taas eivät riitä, niin kannattaako silloin ostaa uusi sohva, televisio saatikka sitten matkustella? Piankos sitä on talous umpikujassa.

o o o

Pari minuuttia perässä vielä yksi täydennys. Jos tuon säästyneen rahan sijoittaisi saaden noin keskimääräisen 8 % tuoton, kymmenessä vuodessa 555 euroa kasvaisi 1109 euroon. 920 euron laina jo tuplaantuisi 1844 euroon.

Tuolla jälkimmäisellä summalla muuten ostaisi jo maton, sohvan, television ja kävisi matkalla...

Mitä tästä oppia

  1. Älä lainaa jos ei ole pakko, älä ainakaan korkeakorkoisesti.
  2. Sijoita jos sinulla on vähänkin varallisuutta, pian varallisuutesi alkaa luoda lisää varallisuutta.

19.3.2016

Miten sijoittaa kiinteistöihin ostamatta asuntoja?

Yleisin suomalainen malli omistaa kiinteistöjä on omistaa oma asunto. Joissain määrin yleistä on myös omistaa yksi tai useampi sijoitusasunto. Tyyliin ostetaan yksiö, ja kenties sitten toinen.

Sijoitusasunnon omistamisessa on plussia ja miinuksia. Velkavipua (= paljon lainaa, vuokralainen maksaa) voi käyttää, säästää voi tekemällä itse remonttitöitä ja etenkin kasvukeskuksissa asuntojen kysyntä on vakaata. Miinuspuolella ovat riskit, yhden asunnon mallissa yksi hankala vuokralainen voi sotkea kuviot, velasta vastaa halusi tai ei, ja hajautus ei ole kovinkaan laajaa. Asunnon arvo voi myös laskea.

Kiinteistöihin voi sijoittaa myös omistamatta asuntoja itse. Tässä katsaus vaihtoehtoihin, suomalaisesta näkökulmasta katsottuna.

Merkittäviä jakoja löytyy on siinä satsaako asuntoihin vai muihin kiinteistöihin, vain kapeaan sektoriin (esim. hoivatilat tai kauppakeskukset) vai laajalle skaalalle, toimiiko ns. REITtinä vai normaalina yhtiönä jne.

Helsingin pörssi

Helsingin pörssistä löytyy jonkinmoinen kattaus kiinteistöihin satsaavia yrityksiä.

Citycon lienee tunnetuin kauppakeskuksistaan, mutta tarjolla on myös niiden yhteydessä toimistotilaa. “Citycon Oyj (Nasdaq Helsinki: CTY1S) on päivittäistavaravetoisten, kaupungeissa sijaitsevien kauppakeskusten johtava omistaja, kehittäjä ja hallinnoija Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiön hallinnoiman kiinteistöomaisuuden arvo on yhteensä lähes 5 miljardia euroa ja sen osakkeiden markkina-arvo on noin 2 miljardia euroa.”

Sponda toimii vahvemmin toimitilapuolella. “Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä Suomen suurimmissa kaupungeissa. Sponda haluaa olla asiakkailleen pitkäaikainen kumppani ja huolehtia toimitilojen ylläpidosta ja kunnosta sekä vastata asiakkaiden tilatarpeiden muutoksiin.”  Markkina-arvo vajaat 1,1 miljardia.

Technopolis on pienehkö tietynlaisille yrityksille tilaa tarjoava yritys (menkää Espoon Otaniemeen kylään Technopolis 1 ja 2 rakennuksiin, niin hahmottaa asiaa.  "Technopolis tarjoaa parhaan osoitteen isoille ja pienille yrityksille yhteensä viidessä maassa Pohjoismaissa ja Baltiassa. Technopolis kehittää, omistaa ja hallinnoi 20 älykästä yrityskeskittymää ja tarjoaa moderneja muuntojoustavia tiloja sekä palveluita." Markkina-arvo noin 400 miljoonaa.

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen suomalainen pörssiin noteerattu asuntorahasto (REIT). Se on maksanut tuntuvaa osinkoa. Itse omistin tätä jonkun aikaa mutta huoli kasvoi ja luovuin osakkeistani: yritys maksoi ulos enemmän kuin mitä kassavirta tuotti (eli voittoa syntyi kun arvioitiin että jo omistamiemme asuntojen arvo on noussut, jipii). Markkina-arvo on 92 miljoonaa.

Uusi pörssiin tulija on Suomen Hoivatilat. Sillä on oma selkeä toimialansa, joka on alata kasvussa. Vuokrausaste käsittääkseni 100 % (eli rakentaa kun on vuokralainen tiedossa). Ihan lupaava tulokas jota seuraan, enempää en asiasta tiedä..

Sitten rahastoihin

Äsken listasin pörssistä löytyviä yrityksiä, mutta nyt on aika hypätä rahastoihin. Logiikaltaan seuraavaksi listatut eivät erityisen paljoa poikkea esimerkiksi yllä esitellystä Oravasta, mutta hallinnointimuoto on erilainen. Useimmiten rahastot maksavat 75 % vuotuisesta tuloksestaan omistajille.

Ålandsbankenin asuntorahasto pääsee ensimmäisenä listalle, koska siellä on runsaan parin tonnin verran omia eurojani. Rahaston koko 557 miljoonaa, minimisijoitus 500 euroa. C sarjan kulut hieman pienemmät ja merkintäsumma isompi.

FIM Asuntorahastoon voi sijoittaa myös S-Asuntorahaston kautta. FIMin kautta minimisijoitus on 5000 euroa, S-konsernin kautta 200. Rahaston koko on nyt 42 miljoonaa.

Kummallakin edellä mainituilla on käytännössä identtinen strategia. Pääosin pieniä asuntoja kasvukeskuksista, eniten asuntoja pääkaupunkiseudulta, hankintaan rakennuttajilta paljon kerralla, uusia asuntoja ja pikku hiljaa niitä ryhdytään myymään.

Lähi-Tapiolalla on kiinteistövarainhoito-osasto. Tästä ei paljoa tietoa löydy, siis julkisesti verkossa. Mutta neuvovat siis sekä henkilökohtaisen tason kiinteistöhankinnassa, että tarjoavat mahdollisuutta rahastomaisesti olla mukana omistamassa.

OP-Vuokratuotto muistuttaa ylläesiteltyjä, yhdellä erolla. Satsaus on sekä asuntoihin että toimitiloihin. Rahaston koko 586 miljoonaa, minimisijoitus 5000 euroa.

Vuokraturvalla on asuntorahasto. Mainostavat että toimintaa on ollut vuodesta 2007, eli pian kymmenen vuoden ajan. Omistuksessa nykyisellään 1500 asuntoa. Veikkaan että minimisjoitus ei ole ihan pieni.

EQ Hoivakiinteistörahasto satsaa nimensä mukaisesti esimerkiksi vanhustenpalvelutiloihin, sairaaloihin ja päiväkotirakennuksiin jne. Toiminnassa on aika selkeä fokus. Rahaston arvo on 268 miljoonaa euroa. Minimimerkintäsummaa en löytänyt.

EQ:lla on myös Liikekiinteistöt-rahasto, joka satsaa kaikenmoisiin toimitiloihin. Rahaston koko on 123 miljoonaa, minimisijoitusta en löytänyt.

Yhteenveto rahastoista

Asuntorahastojen sekä kiinteisöjä omistiin yrityksiin sijoittaessa saa muutamia ilmeisiä etuja:

  • hajautus: sattuma ei pääse kiusaamaan
  • helppous: rahaa peliin ja sitten vaan seuraa mitä tapahtuu

Omistaja “tienaa” kahdella tapaa. Osingot/ulosmaksetavat summat ovat siedettävällä tasolla ja myös melko varmoja. REITteissä säännöt sanovat jopa  että suurin osa tuotosta pitää maksaa omistajille, jotta ei joudu maksamaan välissä veroa. Tämä on se vakain ja merkittävin hyöty.

Toisaalta kiinteistöalalla toimivat ottavat velkaa, jota maksavat pikku hiljaa pois. Tämä ainakin teoriassa lisää osakkeiden tai rahasto-osuuksien arvoa.

Edellisiin liittyvä miinus on, että kun voitot maksetaan ulos, laajentumista tehdään velan lisäksi usein osakeanneilla tai imuroidaan uusia rahastosijoittajia. Tuo ei ole minkäänlainen ongelma jos toiminta kasvaa samaa tahtia. Vaan se on ongelma jos toiminta ei tuota tarpeeksi, ja uusia osakkeenomistajia tarvitaan ja heidän rahoillaan maksetaan osinkoja vanhoille. Tällöin omistukset "lantraantuvat" vuosi vuodelta.

Rahastoissa ei ole riskiä että maksetaan liikaa, koska omistajille maksetaan vain voitosta.

Miinuksiakin löytyy. Hallinnointikulut ovat melko tuntuvia, 2-3 % välissä. Aika monessa rahastossa on myös jonkinmoinen rakennelma jossa tietyn voittoprosentin (esim. 5 tai 7 %) ylittävästä voitosta siirtyy 20 % hallinnoijalle.

Ymmärtäähän sen miksi hallinnoinnista joutuu maksamaan. On sopimuksia neuvoteltavana, seiniä maalattavana ja vuokralaisia hankittavana. Ei tässä niin tyhjästä makseta kuin monien osakerahastojen tapauksessa.

Edellämainitun kuvion riski on, että riskit ovat sijoittajilla, mutta tuntuva osuus voitosta siirtyy hallinnoivalle taholle. Isoin riski on, että tuotta tippuu jonnekin kolmen prosentin tuntumaan koska töissä on rivi tunareita, ja sitten nuo tunarit ottavat saman 3 % itselleen. Eli hallinnoija tienaa aina, omistaja jos homma toimii.

Kiinteistöt ovat kuitenkin melko varma satsaus: tuotto on kohtalaisen tasaista. Jos omaan suoraan omistamiseen ei ole halua tai mahdollisuutta, niin voi edelleen operoida asuntopuolella rahastojen tai kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta.

Lopuksi katse muuhun maailmaan

Kävin äsken läpi suomalaisia ja Suomeen satsaavia vaihtoehtoja, sen mitä tiedän ja löysin. Pelkästään pörssien kautta voisi sijoittaa vähintään tuhansiin vaihtoehtoihin eri puolille maailmaa. Rajoittuminen pelkästään Suomeen ei ole välttämättä järkevää.

En kuitenkaan lähde avaamaan laajemmin muuta maailmaa, koska ei ole saumaa ottaa töistä kuukauden vapaata. Pari omaa omistustani kuitenkin nostan esille.

Vanquard REIT ETF: “...invests in stocks issued by real estate investment trusts (REITs), companies that purchase office buildings, hotels, and other real property.”

Yhden osakkeen kautta omistaa 153 yhdysvaltalaista kiinteistöalan yritystä, eli saa melko tuntuvan hajautuksen. Ja tämä vain 0,12 % kuluilla.

Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF. “This fund invests in international real estate stocks including real estate investment trusts—companies that own office buildings, hotels, and other real estate.”

Kyseessä on edellisen kansainvälinen versio, jossa ei investoida Yhdysvaltoihin. Mukana on 649 yritystä. Kulut 0,36 %.

Nämä kaksi olivat vain bonusvetäisyjä tähän loppuun. Jos miettii kiinteistöihin sijoittamista Suomen rajojen ulkopuolella, muttei sen enempää halua asiaa pohtia, noilla kahdella rahastolla voi kiinnittyä käytännössä koko maailman kiinteistömarkkinoihin.

ETF:fiä ostetaan pörssistä, että voit sijoittaa noihin Nordnetin* tai minkä tahansa muun amerikan markkinoille pääsyn tarjoavan sijoittajan kautta. Nordnetin etu on tässä kontekstissa se, että jos klikkaudut uudeksi asiakkaaksi tuon linkin kautta saan viitisentoista euroa palkkiota. Heh heh.

Lopun kunniaksi: oma muistilistani

  • Kiinteistöjä ei kannata väheksyä. Itse ajattelen että kiinteistöissä tulisi olla noin viidennes sijoituksistani, ja vielä vähän metsää päälle.
  • Ajallinen hajautus kannattaa, niin kuin yleensäkin.
  • Kuluja kannattaa vahtia: siis jos haluaa itsekin tienata jotain.
  • Kannattaa tähytä myös muualle kuin Suomeen.

11.3.2016

Tilannekatsaus: BHP Billiton ja osingon leikkaus

BHP Billitonin omistajaksi päädyin ensimmäistä kertaa runsas vuosi sitten. Pohdin tuolloin kovasti miten hajauttaa omistuksia eri puolille maailmaa, ja eri aloille.

Kaivosala oli jo tuolloin hankaluuksissa, arvot olivat tippuneet. Dividend Mantran bloggaus nosti BHP:n tarkkailulistalle, mutta vertailin sitä kyllä myös muihin alan yrityksiin. Tuolloin arvostustaso oli hyvin halpa, mutta myrsky muodostui jo taivaanrannassa.

Ensimmäinen ostoni tapahtui päälle 40 euron kurssiin. Sen jälkeen olen ostanut osaketta hieman epäsäännöllisin välein, halvimmillaan 18 dollarin pintaan. Keskiostohintani on 31,37 dollaria. Nykyisellään sijoitukseni on noin 35 % miinuksella, parhaillaan kurssi on päälle 23 dollaria.

Tämä on toinen tapaus jossa olen ostanut tietoisesti tippuvilla kursseilla yritystä joka, samoin kuin koko toimiala, on menossa heikompaan suuntaan. Chevron on toinen. Miksi näin?

Taustallani on seuraava logiikka.

(1) Kaivosala on vahvasti syklinen. Tuottavuus on sidoksissa raaka-aineiden hintoihin, ja niiden hinnat aaltoilevat. Raaka-aineiden hinnat ovat liukuneet alaspäin jo viitisen vuotta, jossain kohden tapahtuu vielä käänne. Voi olla, että se tapahtui jo.

(2) Kaivosalalla tuotto on välillä hurjaa, välillä (kuten nyt) ollaan tuntuvasti miinuksella. Laskin että jos onnistun ostamaan osuuteni pääosin heikon tuoton aikana, on se pitkässä juoksussa (minä en muuten juokse pitkään, ei ole minun juttuni, pelaan kyllä mielelläni) tuottoisaa. Joskus tulee vielä hyviä vuosia jolloin tuotto on hyvää ja osingot ostohintaan verrattuna tuntuvia.

(3) Vaikka maailmanlopun profeettoja löytyy, on hankala ajatella, että raaka-aineita ei tarvittaisi tulevaisuuden maailmassa. Toki tilanne muuttuu, ja yriysten pitää muuttaa toimintaansa, mutta ala ei ole hiipumassa.

(4) Taustalla on myös kevyen ekologinen ulottuvuus. Kyllä, luitte oikein, ekologinen ulottuvuus. BHP:n kaltaisten yritysten tulee oppia paremmiksi huomioimaan paikalliset olosuhteet ja tehokkaammiksi ekologisen jalanjälkensä suhteen. En nyt tedä vielä miten käännän yritykseni kurssia, mutta odottelen oikeaa hetkeä. Uskon että omistajana voi vaikuttaa ainakin minimaalisesti, mutten ole vielä keksinyt että millä tavoin. Kenties lennän vielä Lontooseen yhtiökokoukseen soittamaan suutani, jonain päivänä.

Jos mennään BHp:n yleisiin lukuihin, niin tässä tulee.



Osakekurssi on notkahtanut, mutta noussut viime viikkoina raaka-aineiden hinnan noustessa. Olen enää noin 35 % miinuksella. Osakekurssi on kuitenkin noin 11 vuoden takaisella tasolla, eli käytännössä vuosikymmenen kurssi on ollut korkeammalla kuin nykyisellään.

Kaino toiveeni on, että raaka-aineiden hinta nousee, osakekurssi nousee ja osinko nousee. Sitten olen iloinen ja onnellinen.



P/E -luku muodostaa vastakkaisen kuvion osakekurssin kanssa, ollen nyt 40 tienoilla. Nämä kaksi nyt aika lailla selittävät toisensa. Unelmani on, että P/E-arvo laskee tuonne alas, normaalitasolle.

BHP on ollut hyvä osingonmaksaja, muttei ole enää. Osinkoa leikattiin neljännekseen, se on nykyjään 0,32 dollaria osakkeelta. Viime vuonna summa oli vielä päälle 1,24 dollaria osakkeelta. Osinko maksetaan kahdesti vuodessa. Esimerkiksi minulle tämä merkitsee 46 dollarin osinkoa vuodessa, viime vuoden osingoilla olisi tullut 179 dollaria vuodessa.

Järkeväähän osingon leikkaaminen on. Jos tekee miljarditolkulla miinusta, ei kannata lainata pankista rahaa jota maksaa omistajille. Mieluummin odottelee hetken, ja maksaa omistajille voitosta.

Osinkojen suhteen olen kuitenkin optimistinen. Jos yritys tästä nousee ja palaa edes lähelle viimevuotisia osinko- ja tuottotasoja, ostoni ovat olleet onnistuneita.

Jos ei nouse, niin voi voi. Sitten katson Netflix-sarjoja ja itken itseni uneen. Rehellisyyden nimissä tosin todettakoon, että parhaimmat uniohjelmat ovat minulle YLEn dokumentit.